
近期,包括农业银行、建设银行、交通银行等多家大型银行,通过资产、京东资产交易平台大量直接销售房产,部分中小银行挂牌出售的房产更是达到数千套之多。
这些被业内称为“银行直供房”的房源,实际上大多来自不良贷款处置。当企业或个人借款人无力还贷时,银行通过司法程序取得房产所有权,然后以房东身份直接出售。
与普通二手房相比,这类房产普遍以低于市场价10%-30%的价格销售,有的甚至低至市价的一半。
银行大量卖房子,释放了什么信号?

1.“银行直供房”激增
“银行直供房” 并非新生事物,但近期其数量和价格折扣力度均达到前所未有的水平。
在阿里资产平台的“银行清仓”栏目中,全国各地银行挂牌的房产信息密集涌现。国有大行、城商行、农商行纷纷加入这一行列,其中中小银行成为直供房的主力军。
齐齐哈尔农商行挂牌住宅起始价9.9万元,该行当前有108套房产在售,价格跨度从10万元至800万元,涵盖住宅、商业及办公用房;兰州银行2024年挂牌直售房产1130个,2025年增至1779个;吉林银行超过2000个,天津银行接近1300个。
低价是这些银行直供房最突出的标签。在黑龙江,某农商行的抵债资产,哈尔滨市松北区一处176.24平方米的住宅,以31.5万元的价格成交,折算下来每平方米仅1800元。而该小区同户型的市场挂牌价最低为3700元/平方米,银行售价几乎只有市场价的一半。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,“直售房产的银行,多为中小银行,农信社,这主要是由于过去楼市上行期,这些银行对资质较弱、经营不规范的开发商发放了贷款。”
2.银行卖房原因
海量银行直供房背后,不良贷款激增是直接原因。
开源证券研报指出,2025年中报显示上市银行按揭不良率整体上行,部分银行上升幅度超过20bp。与此同时,个人经营贷不良整体呈上升趋势,部分银行上升幅度超30bp。
房价持续调整,部分借款人现金流紧张,个人按揭和经营贷不良率均现抬头,银行手里积压的抵押房产规模迅速膨胀。
除此之外,年末考核压力也是银行加速处置资产的重要推手。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出,“不良贷款认定趋严,年末计提和资本充足率考核临近,银行有动力在账面上尽快瘦身。”
银行加速处置房产的战略转向,是一场在效率与价值之间的艰难平衡。
传统的不良债权处置路径,从贷款违约、司法诉讼到最终通过法拍变现,整个周期动辄两三年之久,在当前的市场环境下,这一过程可能进一步拉长。
对于银行而言,抵债资产是沉重的包袱,因为银行并不具备专业的资产经营能力,而传统法拍渠道的堵塞也促使银行转向直售。
克而瑞数据显示,2025年6月法拍房供应达3.2万套,创年内新高,但仅成交3215套。当月平均起拍折价率28.4%,为2025年以来第二低点。
某城商行贷后管理人员坦言,“以往不良房产处置周期长达2-3年,现在通过直售模式,半年内就能完成变现,有的甚至更快”。
3.房市影响
银行直供房的激增,正在对房地产市场产生深远影响。
首先,这些低价房源正在搅动不少城市的二手房交易格局。凭借显著的价格优势及产权无纠纷的特点,银行直供房不仅吸引大量刚需购房者驻足,更对同小区其他房源价格形成压制。
其次,银行体系内持有的大量抵押资产,也可能面临资产减值的压力。近期国有大行已获得财政部注资,核心一级资本得到补充,但大量中小银行在这一过程中可能承受较大压力。
不同于单个急于出售房产而降价的个人房东,银行部门集中抛售抵押房,对全国房地产市场价格体系都将形成冲击。
这种冲击可能形成一种循环:银行越是降价推盘,周边房价越受压制,进而导致更多抵押房产成为“负资产”,进一步加剧银行处置压力。
不过对于购房者而言,银行直供房提供了一定的捡漏机会。
与传统的法拍房相比,银行直供房在产权清晰度上具有明显优势。多位银行业人士强调,银行直供房产权清晰,交易对手直接为银行,有效规避了法拍房可能存在的民间借贷、长期租约等潜在隐患。
银行直供房相当于银行已经帮购房者过滤了一遍风险。银行会提前完成债权债务剥离,购买这类房产的法律风险远低于传统法拍房。而且从价格机制上看,法拍房靠竞价,有时会越拍越贵,而银行直供房定价更平稳一些。
然而,捡漏不等于盲目入手。金融领域资深律师唐春林提醒:“如果个人要购买的话,一定要实地查看房产现状及周边情况,摸清房屋的真实权属状况,排除潜在争议或隐患。”
尽管如此,不少直供房以流拍而告终。这表明,即使是低价的银行直供房,在市场下行期也并非都能顺利找到买家。
银行直供房的激增只是一个表面现象,其背后反映的是房地产市场加速下行与金融风险化解的复杂博弈。
随着年末考核节点临近,银行被迫加速甩卖房产以回笼资金、降低不良率,这一趋势可能还将持续一段时间。
而对于普通购房者来说,面对低至市价七折的“银行直供房”,在把握捡漏机会的同时,更需牢记一句古老的投资格言:“天上不会掉馅饼”——即使出售方是银行。
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